Как подготовиться к первой встрече по формированию индивидуального или корпоративного ЗПИФ

Если Вы планируете создать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), начните с вопроса: что должно измениться для Вас и других участников после передачи активов в фонд? Например, Вы хотите сохранить единое управление недвижимостью, договориться с партнёром о совместных инвестициях или дать ключевым сотрудникам возможность участвовать в финансовом результате бизнеса.

Для первой встречи с АО «ФБ «Август» достаточно кратко описать задачу, составить перечень активов и отметить договорённости, которые для Вас принципиальны. Предварительные суммы и сроки подойдут. Вопросы, по которым Вы ещё не приняли решение, можно обсудить с управляющей компанией.

Какие активы войдут в фонд и когда?

Укажите, кому сегодня принадлежит каждый актив, сколько он примерно стоит и когда собственник готов его передать. Отметьте обстоятельства, от которых зависит передача: например, объект находится в залоге.

Разделите планы на два этапа. Что войдёт в фонд при формировании? Что Вы предполагаете приобрести или передать позднее? Например, сейчас в фонд планируется передать здание, а через год приобрести соседний участок для расширения. Такой план позволит учесть обе задачи при подготовке правил.

Кто получит паи и о чём договорились участники?

Для индивидуального ЗПИФ важно понимать, кто получит паи при формировании и предполагаете ли Вы в дальнейшем передать их другому лицу, в том числе личному фонду. Если проект создают несколько партнёров, полезно заранее обсудить, кто что вносит, в каких пропорциях партнёры рассчитывают участвовать в доходе и какие решения хотят принимать совместно. Отдельный вопрос: сможет ли один из партнёров передать свои паи третьему лицу и чьё согласие для Вас принципиально?

Для корпоративной программы проще всего разобрать пример одного сотрудника. За какой результат он должен получить паи? Предполагается ли его участие в голосовании? Что должно произойти, если он уйдёт из компании до или после получения паёв? По этим ответам мы сможем предложить, нужны ли разные классы паёв и какие условия программы следует оформить отдельно.

Какие решения Вы хотите согласовывать?

Вспомните сделку, в которой Вы хотели бы участвовать лично. Например, покупатель предлагает приобрести объект с рассрочкой. В пределах какой неоплаченной суммы Вы готовы доверить УК выбор контрагента? Если сумма выше, хотите ли Вы предварительно согласовывать контрагента на инвестиционном комитете?

Если фонд будет владеть долей в компании, предметом согласования могут быть и решения по самому бизнесу. Например, для партнёров может быть принципиально, как УК проголосует при смене директора. К встрече полезно определить круг таких решений и кто должен представлять интересы участников при их обсуждении.

Как использовать текущий доход и из каких средств оплачивать расходы?

Если недвижимость приносит арендный доход, какую часть поступлений после оплаты расходов Вы хотите оставлять в фонде, а какую выплачивать пайщикам? Если регулярных поступлений пока нет, как Вам удобнее финансировать работу фонда: пополнять его ежегодно или предусмотреть денежный резерв на весь планируемый срок при формировании?

Для арендного объекта полезно знать дату первого платежа и ответить ещё на один вопрос: сколько рабочих дней Вам потребуется с момента уведомления УК, чтобы пополнить фонд, если арендатор задержит оплату? По этому сроку и календарю расходов мы рассчитаем сумму, необходимую на старте, и остаток денежных средств, который целесообразно поддерживать в дальнейшем.

На какой срок создаётся фонд и что должно произойти с активами в итоге?

Ориентиром может служить срок в годах или конкретное событие, например завершение инвестиционного проекта. Подумайте, какой результат Вы хотите получить к этому моменту. Если для Вас важно сохранить определённое здание или пакет акций и передать его конкретному пайщику, обозначьте это уже на первой встрече. Мы проверим, можно ли предусмотреть такой порядок с учётом состава имущества и прав остальных участников.

Что взять с собой. Что взять с собой. Удобнее всего подготовить таблицу на одну страницу: актив, нынешний собственник, ориентировочная стоимость и предполагаемый срок передачи. Отдельно запишите, кто получит паи и какие договорённости уже достигнуты. Если у Вас есть требования к страхованию объекта или предпочтения по специализированному депозитарию, оценщику либо аудитору, их также стоит отметить. Подбор организаций можно поручить УК.

На встрече мы обсудим Ваши приоритеты и предложим варианты по открытым вопросам. Согласованные решения станут основой проекта правил доверительного управления ЗПИФ, который мы передадим Вам на рассмотрение.